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今年开年以来,在限购、限贷、全装修限价等调控政策的影响以及供应量、推盘量的不足等因素的作用下,虽然武汉楼市整体成交量下滑,但市场需求却异常旺盛,“一房难求”的现象十分突出。此外,商业、写字楼出现了难得的放量回升。

1、住宅地产成交下滑

据统计,2017年上半年,武汉市新建商品房成交13.06万套,同比下降23.18%,成交面积1240.6万平米,同比下降28.9%。其中商品住宅成交9.93万套,同比下降35%,成交面积994.69万平米,同比下降37.39%。由于限购限贷、全装修限价等政策的影响、管理部门加强对房地产市场的监管力度以及供应量、推盘量的相对不足等诸多因素,商品住宅的成交量明显下降。从市场占比看,商品住宅成交套数占商品房市场份额的76%,成交面积占商品房市场份额的80%,二者同比均有下降,但值得一提的是,由于部分新城区不限购以及供应量相对充足,使得新城区新建住宅的成交量大幅上升,成交3.72万套,成交面积396.33万平米,新城区的成交面积占总成交面积的40%。

2、商用地产逐渐回温

相比住宅地产的销售下滑,商用地产逐渐回温。据统计,2017年上半年商业成交1.1万套,同比上升59%,成交面积73.63万平米,同比上升36.12%。写字楼成交1.79万套,同比上升102%,成交面积120.54万平米,同比上升89.4%。尽管上半年商用地产的成交量大幅上升,但整体依然供过于求,库存压力仍然较大,商业可售面积600余万方,写字楼的可售面积200余万方,去库存依然是商用地产的当务之急。

3、商品住宅供需矛盾依然存在

截止到6月底,武汉楼市住宅成交面积为994.69万平米,但1-5月住宅新增供应面积667万方(预计上半年供应面积达到800万方),供需比1:1.2,供需失衡的情况逐渐缩小。从各区域看,汉阳、江夏、东湖高新是成交最好的三个区域,汉阳区成交1.22万套,成交面积124.53万平米;江夏区成交1.03万套,成交面积111.7万平米;洪山区成交1.07万套,成交97.72万平米。汉阳区和洪山区的供需比分别为1:1.25、1:1.5,中心城区供应量不足的问题十分突出。

4、商品住宅价格保持平稳

今年开年以来,由于相关的调控政策以及管理部门监管力度的加大等因素,我市房价整体趋于稳定,涨幅收窄,自2016年12月-2017年3月我市新建商品住宅价格连续4月回落。上半年,我市房价同比增幅约3%,但新城区房价有较大幅度上扬,据某研究机构的数据显示,新城区的房价同比增幅近两成,均价突破8000元。

5、土地市场依旧火热

今年上半年,政府加快了推地步伐。据统计,2017年上半年武汉土地市场总成交面积368公顷,成交额726亿元。成交面积与金额均超过去年上半年,成交面积增幅为2.5%,成交金额涨幅达到152%,成交额全国排名第二。虽然去年第四季度管理部门通过完善土地公开出让条件、设立土拍封顶价等措施对上涨过快的地价起到了一定的抑制作用,但是今年上半年的土拍市场却依然火热,其中5月23日的土拍中,武汉出让8宗土地系统崩溃2次,临时补充出让说明。备受关注的P(2017)041号地块两次被成功竞得,又两次被取消竞得人竞得资格,整场土拍历时10小时。

下半年的市场研判

预计下半年的房地产市场将保持稳中有升的发展态势。由于现有调控政策效用的逐渐减弱、市场供应量的有所增加等因素的影响,预计下半年市场交易量稳中有升,房价将平稳上扬。